Bauvertragsrecht 2018 / Baesweiler

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Ihr Rechtsanwalt für das Themengebiet

Bauvertragsrecht / privates Baurecht

 

Sind Sie auf der Suche nach einem Rechtsanwalt in der StädteRegion Aachen der Sie im Bereich Bauvertragsrecht / privates Baurecht professionell und fundiert berät?

Gerne stehe ich Ihnen als Rechtsanwalt in allen rechtlichen Sachverhalten im Bereich Bauvertragsrecht / privates Baurecht zur Seite.

Als erfahrener Rechtsanwalt im privaten Baurecht verfüge ich sowohl über die notwendigen theoretischen Kenntnisse als auch über die unerlässliche praktische Erfahrung.

Sollten Sie Fragen haben, finden Sie meine Kontaktdaten im unteren Abschnitt der Webseite.

Nachfolgend informiere ich Sie über die relevanten Neuerungen im Bauvertragsrecht / privaten Baurecht.

 

I. Neues Bauvertragsrecht 

Ab dem 01.01.2018 gilt das neue Bauvertragsrecht.

Der Gesetzgeber hat sich zum Ziel gesetzt, die Rechte der Verbraucher bei privaten Bauverträgen zu stärken und Handwerksunternehmen bessere, rechtliche Möglichkeiten zu bieten, ihre Lieferanten bei mangelhaftem Baumaterial in Regress zu nehmen.

 

1.Bauvertrag gesetzlich im BGB verankert

Der neu eingefügte § 650a BGB definiert erstmals im Gesetz den Begriff des Bauvertrages.

„(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.“

 

2. Baubeschreibung beim Abschluss von Bauverträgen durch Verbraucher zwingend notwendig

Die Baubeschreibung muss nach den gesetzlichen Vorgaben folgende Mindestangaben enthalten:

  1. allgemeine Beschreibung des Gebäudes bzw. der Umbauten, ggfls. Haustyp und Bauweise
  2. Art und Umfang der Bauleistungen
  3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
  4. Angaben zum Energie- und Brandschutz, ggfls. Schallschutz und Bauphysik
  5. Angaben zur Baukonstruktion
  6. Beschreibung des Innenausbaus
  7. Beschreibung des gebäudetechnischen Anlagen
  8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen
  9. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen
  10. Verbindliche Angaben im Bauvertrag hinsichtlich Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder Dauer der Bauausführung
  11. Widerrufsrecht des Auftraggebers (= Bestellers) bei Verbrauchereigenschaft

 

3. Widerrufsrecht des Auftraggebers (=Bestellers) bei Verbraucherbauvertrag

Ist der Auftraggeber Verbraucher, kann er den Bauvertrag innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen widerrufen.

Die Widerrufsfrist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Werkunternehmer den Auftraggeber über sein Widerrufsrechts ordnungsgemäß belehrt hat.

Macht der Auftraggeber von seinem Widerrufsrecht Gebrauch, schuldet er lediglich einen Wertersatz für die seitens des Werkunternehmers bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen.

 

4. Änderung des Bauvertrags/ Anordnungsrecht des Auftraggebers (=Bestellers)

Das Gesetz legt ferner fest, unter welchen Voraussetzungen der Auftraggeber eine Änderung des vereinbarten Werkvertrages von dem Werkunternehmer verlangen darf.

Dieses Recht ist das so genannte Anordnungsrecht des Bestellers.

Sofern die Änderung des Werkvertrages für den Werkunternehmer nicht unzumutbar ist, ist der Besteller berechtigt, die Änderung des Werkvertrages einseitig (ohne Zustimmung) des Werkunternehmers anzuordnen.

Voraussetzung dieses Anordnungsrechts ist ein vorheriger, gescheiterter Einigungsversuch über die Änderung des Werkvertrages und die daraus resultierende Mehr- oder Mindervergütung des Werkunternehmers.

Sollte keine Einigkeit über das Anordnungsrecht zustande kommen, steht dem Besteller die Möglichkeit offen, eine einstweilige Verfügung über das Anordnungsrecht oder die Vergütungsanpassung zu erwirken.

 

5. Bauhandwerkersicherung – Zwingende Obergrenzen für Abschlagszahlungen bei Verbraucherbauvertrag

Sofern es sich bei dem Besteller um einen Verbraucher handelt, darf der Werkunternehmer als Abschlag höchstens 20 % der Gesamtsumme verlangen.

 

6. Recht des Werkunternehmers auf Abschlagszahlung

Es tritt eine gesetzliche Neuerung in Kraft, der zufolge der Werkunternehmer einen angemessenen Betrag als Abschlagszahlung von seinem Auftraggeber verlangen kann.

Die Höhe des Abschlages, der verlangt werden kann, richtet sich nach dem Wert der erbrachten Leistungen und dem gesamten Auftragswert.

Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nicht übersteigen.

Bei nicht vertragsgemäßer, das heißt mangelhafter Leistung, kann der Auftraggeber einen angemessenen Teil des Abschlags verweigern.

 

7. Absicherung des Vergütungsanspruch/Sicherheitseinbehalt

Dem Besteller ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zur Verfügung zu stellen.

Der Besteller kann nach Wahl des Unternehmers die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhalten oder die Sicherheit durch eine Bankbürgschaft beanspruchen.

 

8. fiktive Abnahme des Bauwerkes

Es ist nunmehr gesetzlich festgelegt, dass die Abnahme des Werkes als erfolgt gilt, wenn der Unternehmer seinem Auftraggeber nach Fertigstellung des geschuldeten Werkes eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Auftraggeber die Abnahme innerhalb dieser Frist nicht unter Benennung mindestens eines Mangels abgelehnt hat.

In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass die Abnahme grundsätzlich Voraussetzung für die Fälligkeit des Vergütungsanspruchs des Unternehmers ist.

Damit wird dem Unternehmer ein Instrument an die Hand gegeben, seinen Anspruch fällig zu stellen.

Wichtig ist hierbei, dass der Unternehmer seinen Auftraggeber bei der Aufforderung zur Abnahme darauf hinweist, dass eine unberechtigte Ablehnung der Abnahme ohne Benennung mindestens eines Mangels eine fiktive Abnahme und damit die Fälligkeit des Werklohnanspruchs zur Folge hat.

 

9. Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme und Schlussrechnung

Verweigert der Besteller die Abnahme unter Benennung mindestens eines Mangels, hat er nach Aufforderung des Werkunternehmers an der gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken.

Verweigert der Besteller die gemeinsame Zustandsfeststellung innerhalb einer angemessenen Frist, kann der Werkunternehmer diese auch einseitig vornehmen.

In einem solchen Fall kann der Werkunternehmer auch ohne Abnahme die Fälligkeit seines Werklohnanspruchs herbeiführen, indem er dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung zukommen lässt, die eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen beinhaltet.

 

10. Schriftform der Kündigung

Die Kündigung des Bauvertrags bedarf der schriftlichen Form.

Dies bedeutet, dass eine Kündigung per E-Mail oder Telefax ausgeschlossen ist.

 

11. Kündigung des Bauvertrages aus wichtigem Grund

Eine sofortige Kündigung soll bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässig sein.

Ein wichtiger Grund liegt nach der Definition des Gesetzes dann vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

Neu ist, dass nach der Kündigung beiden Parteien ein Recht zusteht, eine gemeinsame Feststellung des Leistungsstandes zu verlangen.

Der Vergütungsanspruch des Werkunternehmers bemisst sich bei der vorzeitigen Kündigung nach dem Wert seiner erbrachten Leistungen.

 

II. Einführung eines Bauträgervertrags im BGB

  • 650u BGB

„1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften des Untertitels 1 Anwendung, soweit sich aus den nachfolgenden Vorschriften nichts anderes ergibt. Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.

2) Keine Anwendung finden die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, § 650k Absatz 1 sowie die §§ 650l und 650m Absatz 1.“

 

III. Änderungen im Kaufrecht

Der Anspruch auf Nacherfüllung des Käufers wird bei mangelhafter Kaufsache erweitert.

Neu ist, dass der Käufer einen gesetzlichen Anspruch auf Vornahme von Ausbau- und Einbauleistungen bzw. auf Erstattung der hierfür erforderlichen Aufwendungen hat.

Diese Neuregelung kommt sowohl nicht gewerblichen Käufern (Verbrauchern) als auch gewerblichen Käufern (Unternehmern) zugute, die ihrerseits z.B. Baumaterial von einem Lieferanten bezogen und anschließend bei ihrem Kunden verbaut haben.

Ein Verschulden des Verkäufers bezüglich der mangelhaften Leistung ist nicht erforderlich; Voraussetzung ist jedoch, dass die Kaufsache gemäß ihrer Art und dem Verwendungszweck ein- oder verbaut worden ist.

 

IV. Normierung des Architekten- und Ingenieurvertrags im BGB

 1. 650p BGB

„(1) Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.

(2) Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammenmit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor.“

 

 2. Sonderkündigungsrecht beim Architekten- und Ingenieurvertrag

In § 650r BGB ist ein Sonderkündigungsrecht des Bestellers verankert, nachdem der Architekt oder Ingenieur eine erste Planungsgrundlage nebst Kosteneinschätzung vorgelegt hat.

 

3. Recht des Architekten und Ingenieurs auf Teilabnahme

In § 650s BGB ist ein Recht des Architekten und Ingenieurs auf eine Teilabnahme für das/die von ihm geplante/-n Werk/-e vorgesehen.

 

4. Gesamtschuldnerische Haftung mit Bauunternehmer Vorrang der Nacherfüllung durch den Bauunternehmer

Bei Vorliegen eines Überwachungsfehlers des Architekten oder Ingenieurs, der zu einem Mangel an dem Bauwerk geführt hat, muss der Besteller zunächst den bauausführenden Unternehmer des Architekten und Ingenieurs auf Mangelbeseitigung in Anspruch nehmen.

Erst wenn der Besteller dem bauausführenden Unternehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat, kann er sekundär den Architekten oder Ingenieur auf Mangelbeseitigung in Anspruch nehmen.

 

V. Bildung von Spezialkammern bei den Landgerichten für baurechtliche Streitigkeiten

Bei den Landgerichten werden Zivilkammern für Streitigkeiten aus Bau-, Architekten- und Ingenieurverträgen gegründet, die sich zukünftig ausschließlich mit baurechtlichen Streitigkeiten befassen werden.

Informationen zu Baesweiler

Da die Interessierten mittlerweile nicht nur aus Baesweiler, sondern immer mehr kommen auch aus Jülich. Weshalb haben wir die bedeutendsten Daten über Baesweiler im Folgenden für Sie zusammengefasst:
Das wunderschöne Baesweiler ist der Region Aachen zuzuordnen und liegt um den Bezirk Köln herum in Nordrhein Westfalen. Baesweiler verfügt über sieben Stadtteile, die sich insgesamt auf eine knapp 28 Quadratkilometer große Fläche ausbreiten und 26.000 Einwohner verzeichnet. Aufgrund dessen beläuft sich die die Bevölkerungsdichte auf nur 1.000 Einwohner/ Quadratkilometer und kennzeichnet alle mit der Postleitzahl 52499. Die 7 Ortsteile von Baesweilers haben den Namen Beggendorf, den gleichnamigen Stadtteil Baesweiler, Floverich, Oidtweiler, Puffendorf, Setterich und Loverich. Zu seinen Nachbargemeinden zählen u.a. die Städte Geilenkirchen, Aldenhoven und Alsdorf.
Baesweiler verfügt über bedeutende Sehenswürdigkeiten, die viele Einwohner und Touristen immer an diese schönen Punkte anzieht. Zu nennen ist hier bspw. das Bistro CAP. Aber auch verschiedene sakrale Bauten können im schönen Baesweiler begutachtet werden, dazu zählt der Kirchenbau aus der mittelalterlichen Zeit, welche die Architektur der St. Martinus Kirche im Stadtteil Oidtweiler darstellt. Neben der St. Martinus Kirche sind aber auch andere altertümliche Kirchen sehr sehenswert, zum Beispiel in Puffendorf und Beggendorf, in denen man prunkvolle Kirchen besichtigen kann, die aber erst dem 2. Weltkrieg neu errichtet worden sind.
Zu erwähnen ist auch die einzigartige Settericher Windmühle. Diese stellt ein Denkmal dar, welches im Jahr 1570 im Namen von Johann von Reuschenberg zu Setterich aufgestellt wurde. Jedoch wurde bereits im Jahr 1912 der Mühlenbetrieb eingestellt, da die Dampfmühlen diese von dem Markt verdrängten und finanziell nicht mehr lohnenswert machten.
Insgesamt hat sich Baesweiler aufgrund seiner Einstellung des Steinkohlebaus starken strukturellen Wandlungen unterworfen, was die wirtschaftliche Situation vollkommen ankurbelte. Denn in der gegenwärtigen Zeit wird das schöne Land von einem Gewerbegebiet und mittelständischen Unternehmen durchzogen, die in den verschiedensten Branchen tätig sind. Allerdings zählt Baesweiler zu einem der Städte, in denen die Landwirtschaft noch sehr stark etabliert ist und trotz der immer geringer werdenden Bedeutung nicht an Funktionalität verloren hat.
In der beschaulichen Stadt Baesweiler ist die Verkehrsanbindung durch die Anbindung an die Bundesstraßen 56 und 57 sowie der direkten Nähe der Autobahnauffahrt in Aldenhoven und Alsdorf vor allem für Berufstätige gut abgesichert. Aber auch für die Zugreisenden bietet diese Stadt diverse Lösungsmöglichkeiten, denn der nächste aktive Bahnhof befindet sich in Übach-Palenberg sowie in Geilenkirchen und sorgt in Alsdorf für zusätzliche regionale Bahnverbindungen. Auch die Busse verfügen über mehrere Buslinien und regelmäßige Busfahrpläne, welche vom Aachener Verkehrsbund konzipiert wurden und mit Baesweiler in Verbindung stehen.
Baesweiler sorgt für eine Reihe verschiedener öffentlicher Einrichtungen, wie z.B. die Baesweiler Stadtbibliothek oder die ehemalige Kooperation mit der Stadt Alsdorf und der dort betriebenen Volkshochschule, welche mittlerweile seit dem Jahr 2007 als Volkshochschule im nördlichen Kreis Aachens betrieben wird. Allgemein ist Bildung ein zentral behandelnder Aspekt und wird aufgrund dessen durch verschiedene Grundschulen und weiterführende Schulen unterstützt. Ferner verfügt die Stadt Baesweiler über ganze 16 Kindergärten und 7 Grundschulen, die sich gleichmäßig auf die sieben Stadtteile aufteilen. Auch eine Haupt- und eine Realschule sind in Baesweiler und in Setterich vorzufinden, wobei das Gymnasium nur im Stadtteil Baesweiler ansässig ist. Nichtsdestotrotz haben die Kinder auch noch die Möglichkeit die Schulen der Nachbarstädte zu besuchen, meisten bestehen die dort besuchten Schulen aus Gymnasien oder Gesamtschulen. Zu weiteren schulischen Einrichtungen gehört die berühmte pharmazeutisch-technische Berufsschule, die auch im Stadtteil Baesweiler gelegen ist und die einzige berufsbildende Schule in dieser Stadt darstellt.
Baesweiler bietet aber auch für Alt und Jung genügend Freizeitaktivitäten. Beispielsweise kann das erlebnisreiche Freizeitbad genutzt werden, das genügend Platz für Schwimmer und Nichtschwimmer anbietet. Des Weiteren steht den Besuchern eine Cafeteria zur Verfügung, die den Besuch im Bad auch durch eine Kaffee-, Tee oder Snackpause attraktiver gestaltet. Zudem kann in Baesweiler auf der großen Minigolfanlage gespielt werden oder auf den zahlreich vorhandenen Sportplätzen sowie einem großen Volkspark die Zeit vertrieben werden. Zudem bieten sich diverse Grillmöglichkeiten im Sportpark Baesweilers, der sogar speziell dafür angebaut wurde und wo Grillhütten gegen eine bestimmte Geldsumme gemietet werden können.

Anfahrtsbeschreibung aus Baesweiler zum Rechtsanwalt Offermann

Ich als Rechtsanwalt für Befristung kann leider nicht für jeden Interessierten vor Ort sein. Da die Anfahrt für Sie aus Baesweiler zu meiner Kanzlei nicht schwer ist, finden Sie hier eine Anfahrtsbeschreibung:
1. Sie beginnen auf Im Sack nach Nordwesten
2. Nach 39 Metern links abbiegen, um auf Im Sack zu bleiben
3. Links abbiegen nach weiteren 45 Metern auf Roskaul
4. Anschließend nach 180 m die 1. Abzweigung links nehmen, um auf die Mariastraße zu wechseln
5. Nach weiteren 450 m im Kreisverkehr erste Ausfahrt (Aachener Straße/B57) nehmen und der B57 folgen
6. Nach 1,4 km im Kreisverkehr die dritte Ausfahrt (L240) nehmen
7. Schließlich nach 8,4 km weiter auf Rue de Wattrelos
8. Nach 1,6 km links abbiegen auf die Aachener Straße/B264 und weiter auf der B264
9. Nach weiteren 1,2 km rechts abbiegen auf Langwahn
10. Nach 110 m rechts abbiegen, um auf der Langwahn zu bleiben
11. Nach weiteren 280 m im Kreisverkehr dritte Ausfahrt (Marienstraße) nehmen
12. Später nach 450 m weiter auf Martin-Luther-Straße
13. Das Ziel befindet sich dann nach 84 m auf der linken Seite.

Kanzlei Rechtsanwalt Offermann

OLIVER OFFERMANN
Martin-Luther-Straße 13
52249 Eschweiler

Tel.: 02403-502 7480
Fax.: 02403-502 7482
Mail: info@rechtsanwalt-offermann.de

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– bei Bedarf auch außerhalb der Geschäftszeiten