Bauvertragsrecht 2018 / Aachen

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Ihr Rechtsanwalt für das Themengebiet

Bauvertragsrecht / privates Baurecht

 

Sind Sie auf der Suche nach einem Rechtsanwalt in der StädteRegion Aachen der Sie im Bereich Bauvertragsrecht / privates Baurecht professionell und fundiert berät?

Gerne stehe ich Ihnen als Rechtsanwalt in allen rechtlichen Sachverhalten im Bereich Bauvertragsrecht / privates Baurecht zur Seite.

Als erfahrener Rechtsanwalt im privaten Baurecht verfüge ich sowohl über die notwendigen theoretischen Kenntnisse als auch über die unerlässliche praktische Erfahrung.

Sollten Sie Fragen haben, finden Sie meine Kontaktdaten im unteren Abschnitt der Webseite.

Nachfolgend informiere ich Sie über die relevanten Neuerungen im Bauvertragsrecht / privaten Baurecht.

 

I. Neues Bauvertragsrecht 

Ab dem 01.01.2018 gilt das neue Bauvertragsrecht.

Der Gesetzgeber hat sich zum Ziel gesetzt, die Rechte der Verbraucher bei privaten Bauverträgen zu stärken und Handwerksunternehmen bessere, rechtliche Möglichkeiten zu bieten, ihre Lieferanten bei mangelhaftem Baumaterial in Regress zu nehmen.

 

1.Bauvertrag gesetzlich im BGB verankert

Der neu eingefügte § 650a BGB definiert erstmals im Gesetz den Begriff des Bauvertrages.

„(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.“

 

2. Baubeschreibung beim Abschluss von Bauverträgen durch Verbraucher zwingend notwendig

Die Baubeschreibung muss nach den gesetzlichen Vorgaben folgende Mindestangaben enthalten:

  1. allgemeine Beschreibung des Gebäudes bzw. der Umbauten, ggfls. Haustyp und Bauweise
  2. Art und Umfang der Bauleistungen
  3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
  4. Angaben zum Energie- und Brandschutz, ggfls. Schallschutz und Bauphysik
  5. Angaben zur Baukonstruktion
  6. Beschreibung des Innenausbaus
  7. Beschreibung des gebäudetechnischen Anlagen
  8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen
  9. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen
  10. Verbindliche Angaben im Bauvertrag hinsichtlich Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder Dauer der Bauausführung
  11. Widerrufsrecht des Auftraggebers (= Bestellers) bei Verbrauchereigenschaft

 

3. Widerrufsrecht des Auftraggebers (=Bestellers) bei Verbraucherbauvertrag

Ist der Auftraggeber Verbraucher, kann er den Bauvertrag innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen widerrufen.

Die Widerrufsfrist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Werkunternehmer den Auftraggeber über sein Widerrufsrechts ordnungsgemäß belehrt hat.

Macht der Auftraggeber von seinem Widerrufsrecht Gebrauch, schuldet er lediglich einen Wertersatz für die seitens des Werkunternehmers bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen.

 

4. Änderung des Bauvertrags/ Anordnungsrecht des Auftraggebers (=Bestellers)

Das Gesetz legt ferner fest, unter welchen Voraussetzungen der Auftraggeber eine Änderung des vereinbarten Werkvertrages von dem Werkunternehmer verlangen darf.

Dieses Recht ist das so genannte Anordnungsrecht des Bestellers.

Sofern die Änderung des Werkvertrages für den Werkunternehmer nicht unzumutbar ist, ist der Besteller berechtigt, die Änderung des Werkvertrages einseitig (ohne Zustimmung) des Werkunternehmers anzuordnen.

Voraussetzung dieses Anordnungsrechts ist ein vorheriger, gescheiterter Einigungsversuch über die Änderung des Werkvertrages und die daraus resultierende Mehr- oder Mindervergütung des Werkunternehmers.

Sollte keine Einigkeit über das Anordnungsrecht zustande kommen, steht dem Besteller die Möglichkeit offen, eine einstweilige Verfügung über das Anordnungsrecht oder die Vergütungsanpassung zu erwirken.

 

5. Bauhandwerkersicherung – Zwingende Obergrenzen für Abschlagszahlungen bei Verbraucherbauvertrag

Sofern es sich bei dem Besteller um einen Verbraucher handelt, darf der Werkunternehmer als Abschlag höchstens 20 % der Gesamtsumme verlangen.

 

6. Recht des Werkunternehmers auf Abschlagszahlung

Es tritt eine gesetzliche Neuerung in Kraft, der zufolge der Werkunternehmer einen angemessenen Betrag als Abschlagszahlung von seinem Auftraggeber verlangen kann.

Die Höhe des Abschlages, der verlangt werden kann, richtet sich nach dem Wert der erbrachten Leistungen und dem gesamten Auftragswert.

Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nicht übersteigen.

Bei nicht vertragsgemäßer, das heißt mangelhafter Leistung, kann der Auftraggeber einen angemessenen Teil des Abschlags verweigern.

 

7. Absicherung des Vergütungsanspruch/Sicherheitseinbehalt

Dem Besteller ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zur Verfügung zu stellen.

Der Besteller kann nach Wahl des Unternehmers die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhalten oder die Sicherheit durch eine Bankbürgschaft beanspruchen.

 

8. fiktive Abnahme des Bauwerkes

Es ist nunmehr gesetzlich festgelegt, dass die Abnahme des Werkes als erfolgt gilt, wenn der Unternehmer seinem Auftraggeber nach Fertigstellung des geschuldeten Werkes eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Auftraggeber die Abnahme innerhalb dieser Frist nicht unter Benennung mindestens eines Mangels abgelehnt hat.

In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass die Abnahme grundsätzlich Voraussetzung für die Fälligkeit des Vergütungsanspruchs des Unternehmers ist.

Damit wird dem Unternehmer ein Instrument an die Hand gegeben, seinen Anspruch fällig zu stellen.

Wichtig ist hierbei, dass der Unternehmer seinen Auftraggeber bei der Aufforderung zur Abnahme darauf hinweist, dass eine unberechtigte Ablehnung der Abnahme ohne Benennung mindestens eines Mangels eine fiktive Abnahme und damit die Fälligkeit des Werklohnanspruchs zur Folge hat.

 

9. Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme und Schlussrechnung

Verweigert der Besteller die Abnahme unter Benennung mindestens eines Mangels, hat er nach Aufforderung des Werkunternehmers an der gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken.

Verweigert der Besteller die gemeinsame Zustandsfeststellung innerhalb einer angemessenen Frist, kann der Werkunternehmer diese auch einseitig vornehmen.

In einem solchen Fall kann der Werkunternehmer auch ohne Abnahme die Fälligkeit seines Werklohnanspruchs herbeiführen, indem er dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung zukommen lässt, die eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen beinhaltet.

 

10. Schriftform der Kündigung

Die Kündigung des Bauvertrags bedarf der schriftlichen Form.

Dies bedeutet, dass eine Kündigung per E-Mail oder Telefax ausgeschlossen ist.

 

11. Kündigung des Bauvertrages aus wichtigem Grund

Eine sofortige Kündigung soll bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässig sein.

Ein wichtiger Grund liegt nach der Definition des Gesetzes dann vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

Neu ist, dass nach der Kündigung beiden Parteien ein Recht zusteht, eine gemeinsame Feststellung des Leistungsstandes zu verlangen.

Der Vergütungsanspruch des Werkunternehmers bemisst sich bei der vorzeitigen Kündigung nach dem Wert seiner erbrachten Leistungen.

 

II. Einführung eines Bauträgervertrags im BGB

  • 650u BGB

„1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften des Untertitels 1 Anwendung, soweit sich aus den nachfolgenden Vorschriften nichts anderes ergibt. Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.

2) Keine Anwendung finden die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, § 650k Absatz 1 sowie die §§ 650l und 650m Absatz 1.“

 

III. Änderungen im Kaufrecht

Der Anspruch auf Nacherfüllung des Käufers wird bei mangelhafter Kaufsache erweitert.

Neu ist, dass der Käufer einen gesetzlichen Anspruch auf Vornahme von Ausbau- und Einbauleistungen bzw. auf Erstattung der hierfür erforderlichen Aufwendungen hat.

Diese Neuregelung kommt sowohl nicht gewerblichen Käufern (Verbrauchern) als auch gewerblichen Käufern (Unternehmern) zugute, die ihrerseits z.B. Baumaterial von einem Lieferanten bezogen und anschließend bei ihrem Kunden verbaut haben.

Ein Verschulden des Verkäufers bezüglich der mangelhaften Leistung ist nicht erforderlich; Voraussetzung ist jedoch, dass die Kaufsache gemäß ihrer Art und dem Verwendungszweck ein- oder verbaut worden ist.

 

IV. Normierung des Architekten- und Ingenieurvertrags im BGB

 1. 650p BGB

„(1) Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.

(2) Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammenmit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor.“

 

 2. Sonderkündigungsrecht beim Architekten- und Ingenieurvertrag

In § 650r BGB ist ein Sonderkündigungsrecht des Bestellers verankert, nachdem der Architekt oder Ingenieur eine erste Planungsgrundlage nebst Kosteneinschätzung vorgelegt hat.

 

3. Recht des Architekten und Ingenieurs auf Teilabnahme

In § 650s BGB ist ein Recht des Architekten und Ingenieurs auf eine Teilabnahme für das/die von ihm geplante/-n Werk/-e vorgesehen.

 

4. Gesamtschuldnerische Haftung mit Bauunternehmer Vorrang der Nacherfüllung durch den Bauunternehmer

Bei Vorliegen eines Überwachungsfehlers des Architekten oder Ingenieurs, der zu einem Mangel an dem Bauwerk geführt hat, muss der Besteller zunächst den bauausführenden Unternehmer des Architekten und Ingenieurs auf Mangelbeseitigung in Anspruch nehmen.

Erst wenn der Besteller dem bauausführenden Unternehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat, kann er sekundär den Architekten oder Ingenieur auf Mangelbeseitigung in Anspruch nehmen.

 

V. Bildung von Spezialkammern bei den Landgerichten für baurechtliche Streitigkeiten

Bei den Landgerichten werden Zivilkammern für Streitigkeiten aus Bau-, Architekten- und Ingenieurverträgen gegründet, die sich zukünftig ausschließlich mit baurechtlichen Streitigkeiten befassen werden.

 

Informationen zu Aachen

Da die Klienten mittlerweile nicht mehr nur aus Aachen, sondern immer mehr kommen auch aus Langerwehe. Nachfolgend haben wir die bedeutendsten Informationen über Aachen im Folgenden für Sie zusammengefasst:

Die nordrhein-westfälische Stadt Aachen ist eine Stadt im Regierungsbezirk Köln und ist in Besitz einer eigenen Städteregion. Aachen gliedert sich in 7 Stadtbezirke und 50 Stadtteile. Insgesamt gibt es hier 238.665 Einwohner, diese verteilen sich auf einer Fläche von 160,87 km². Das Wahrzeichen von Aachen ist der Dom, welcher täglich viele Besucher anzieht. Der Dom wurde im Jahre 1978 als erstes kulturelles Denkmal überhaupt in Deutschland aufgenommen wurde. Eine weitere Sehenswürdigkeit ist die technische Universität von Aachen, die RWTH. Das Besondere an dieser Hochschule ist, dass sie 2007 von der Exzellenzinitiative unterstützt wird.

Auch geographisch ist Aachen ein interessanter Ort. Die Stadt liegt im äußersten Westen Deutschlands uns ist somit Teil des Länderdreiecks Deutschland-Belgien-Niederlande, außerdem befindet sie sich im Einzugsgebiet der Maas. Wenn man sich die demografische Entwicklung anschaut, ist zu beobachten, dass es fast genauso viele weibliche wie männlichen Einwohner gibt, die Zahlen halten sich quasi die Waage. Auch die Altersstruktur ist ziemlich gleichmäßig aufgeteilt. Die Mehrheit der Bewohner ist zwischen 40 und 50 Jahre alt, direkt dahinter schließen sich die über 65 Jährigen an. Die wenigsten Einwohner sind zwischen 60 und 65 Jahre alt. 2010 lag der Altersdurchschnitt der Stadt Aachen 40,8 Jahre.

Die Industrie in Aachen ist sehr wichtig für die Stadt. Hier haben sich sehr namenhafte Unternehmen angesiedelt, darunter das Lambertz-Stammwerk, das Ford-Forschungszentrum, wie auch das von Philips. Es ist daher nennenswert, dass die RWTH Aachen mehr Arbeitsplätze als alle anderen Unternehmen, insgesamt sind es 10.000 an der Zahl. Philips hat dagegen bloß 1.100 Arbeitsplätze. Die Stadtverwaltung Aachen ist mit 4.500 Arbeitsplätzen der zweitgrößte Arbeitgeber der Stadt. Nicht nur die Industrie in Aachen ist gut ausgebaut, sondern auch die Infrastruktur: Es gibt ein großes Bahnnetzwerk, das gut strukturiert ist, sodass Personen von außerhalb die Stadt leicht und schnell erreichen. Interessant ist auch, dass Aachen den ältesten deutschen Eisenbahntunnel Deutschlands besitzt. Noch heute wird dieser befahren.

Das Sport- und Freizeitangebot Aachens ist sehr vielfältig, es ist für Jeden etwas dabei. Nicht nur das große Reitturnier CHIO in Aachen ist weltweit bekannt, auch andere Sportturniere finden hier statt.

Anfahrtsbeschreibung aus Aachen zum Rechtsanwalt Offermann

Ich als Rechtsanwalt für Bauvertragsrecht kann leider nicht für jeden Interessierten vor Ort sein. Da die Anfahrt für Sie aus Aachen zu meiner Kanzlei nicht sehr kompliziert ist, finden Sie hier eine Anfahrtsbeschreibung:
1. Sie starten auf der Johannes-Paul-II.-Straße nach Süden in Richtung Rennbahn
2. Nach 54 Metern nehmen Sie die 1. Abzweigung nach rechts, um auf Rennbahn zu wechseln
3. Weitere 80m fahren Sie die 1. Abzweigung nach rechts, um auf die Klappergasse zu wechseln
4. Nach 71 Metern rechts abbiegen auf die Jakobstraße
5. Die 1. Abzweigung links nehmen nach 70 Metern, um in die Judengasse zu wechseln
6. 120m weiter rechts abbiegen auf Annuntiatenbach
7. Nach 60 Metern links abbiegen auf die Eilfschornsteinstraße
8. Rechts abbiegen auf Templergraben nach 200m
9. Nach weiteren 150 Metern auf das Driescher Gässchen
10. Driescher Gässchen verläuft nach 63 Metern leicht nach rechts und wird zu Hirschgraben
11. Weiter auf Seilgraben nach 200m
12. Nach 270 Metern weiter auf der Komphausbadstraße
13. Nach weiteren 78 Metern weiter auf die Kurhausstraße
14. Links abbiegen nach 120m auf die Peterstraße
15. Weiter auf Jülicher Straße/B1/B264 nach 400 Metern
16. Nach 500 m rechts abbiegen auf den Blücherplatz/B1 und dann weiter auf der B1
17. Im Kreisverkehr die zweite Ausfahrt A544 Richtung A4/A44/Köln/Düsseldorf/Liège nehmen nach ca. 550 Metern
18. Nach 6,1 km auf die A4 fahren
19. Weiter nach 5 km bei der Ausfahrt 5a-Eschweiler-West in Richtung Eschweiler/Stolberg fahren
20. Nach 450 m rechts abbiegen auf Rue de Wattrelos
21. 1. Abzweigung links nach 220 Metern nehmen, um auf Aachener Straße/B264 zu wechseln zu können und weiter auf die B264
22. Nach 1,2 km rechts abbiegen auf Langwahn
23. Nach 110m rechts abbiegen, um auf Langwahn zu bleiben
24. Im Kreisverkehr nach 280m dritte Ausfahrt auf die Marienstraße nehmen
25. Nach 450 Metern weiter auf Martin-Luther-Straße, wo sich das Ziel nach 84 m auf der linken Seite befindet.

 

Kanzlei Rechtsanwalt Offermann

OLIVER OFFERMANN
Martin-Luther-Straße 13
52249 Eschweiler

Tel.: 02403-502 7480
Fax.: 02403-502 7482
Mail: info@rechtsanwalt-offermann.de

Geschäftszeiten:
Mo. – Do. 9-13 Uhr und 14:00 – 17.30 Uhr

Fr. 9:00 – 14:00 Uhr

– Termine nach Vereinbarung
– bei Bedarf auch außerhalb der Geschäftszeiten

 

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