Gewerberaummiete – nur halbe Miete wegen Corona-Schließung

/in , /von

Das Kammergericht Berlin hat am 01.04.2021 (Urt. v. 01.04.2021, Az. 8 U 1099/20) entschieden, dass Mieter von Gewerberäumen, die aufgrund behördlicher Corona-Maßnahmen von Einschränkungen des Mietgebrauchs oder gar Schließungen der Mieträume betroffen sind, nur zur Zahlung von 50 % der Miete verpflichtet sind.
Rechtsgrundlage ist der Ende letzten Jahres in Kraft getretene Art. 240 § 7 EGBG:

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. 

Das Gericht argumentiert, dass die Corona-Krise für die Parteien nicht vorhersehbar gewesen sei und sie den Vertrag so nicht geschlossen hätten.
Daher sei der Vertrag entsprechend anzupassen, so dass der Mieter für die Dauer der durch die Covid-19-Pandemie resultierenden staatlichen Einschränkungen nur die Hälfte der Kaltmiete schuldet.
Zuvor hatte bereits das Oberlandesgericht Dresden am 24.02.2021 mit ähnlicher Argumentation genauso entschieden (Urt. v. 24.2021, Az. 5 U 1782/20).
Das OLG Karlsruhe lehnt hingegen eine coronabedingte Anpassung der Miete ab (Urt. v. 24.02.2021, Az. 7 U 109/20).

Gut möglich, dass der BGH sich mit dieser Thematik in Kürze befassen wird.
Wir halten Sie auf dem Laufenden.

gez.
Oliver Offermann
Rechtsanwalt

 

Neues wegweisendes Urteil des BGH im Mietrecht

/in /von

Der BGH hat am 28.02.2018 ein sehr vermieterfreundliches Urteil gefällt.

Oftmals entsteht zwischen den Mietparteien Streit, in welchem Zustand der Mieter die Mietwohnung an den Vermieter zurückzugeben hat.

Wenn der Mieter Schäden in der Wohnung hinterlässt, stellte sich in der Praxis regelmäßig die Frage, ob der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung der hinterlassenen Schäden setzen muss, um Schadensersatz beanspruchen zu können.

Diese in der Rechtspraxis der Instanzgerichte sehr umstrittene Rechtsfrage hat der BGH nun zu Gunsten des Vermieters entschieden (Az. VIII 157/17).

Keine vorherige Fristsetzung zur Geltendmachung von Schadensersatz nötig!

Er urteilt, dass der Vermieter nicht gehalten ist, dem Mieter eine Frist zur Beseitigung der Schäden zu setzen, bevor er Schadensersatz von dem Mieter beansprucht.

Der Vermieter hat demnach ein Wahlrecht und kann entweder verlangen, dass der Mieter den Schaden beseitigt oder sofortigen Geldersatz von dem Mieter verlangen.

Diese Rechtsfrage ist nun abschließend geklärt, so dass künftig Rechtssicherheit bei derartigen Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter besteht.

gez.

Oliver Offermann

Rechtsanwalt

logo-mietrecht-immobilien-deutscher-anwaltsverein

Neues höchstrichterliches Urteil im Mietrecht

/in , /von
Der Bundesgerichtshof hat am 08.11.2017 entschieden, dass der Vermieter auch zukünftig Schadensersatzansprüche wegen einer Beschädigung der Mietwohnung binnen 6 Monaten nach Rückgabe derselben an ihn geltend machen muss.
Die gesetzliche 6-Monatsfrist, innerhalb deren der Vermieter seine Schadensersatzansprüche z.B. durch Klageerhebung geltend machen muss, darf nicht durch einen Formularmietvertrag verlängert werden.
Siehe BGH, Urteil vom 08.11.2017. VIII ZR 13/17
Ihr Rechtsanwalt
Oliver Offermann
Rechtsanwalt
logo-mietrecht-immobilien-deutscher-anwaltsverein

Keine Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung, sofern Mietschulden nicht vollständig beglichen werden!

/in /von

logo_offermann

Dem Vermieter steht bei einem Zahlungsverzug des Mieters gegebenenfalls ein Recht zur fristlosen Kündigung zu, siehe §§ 543, 569 BGB.

Der Mieter hat hingegen hat das Recht, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen, indem er die Mietschulden vollständig begleicht. Dieses so genannte Nachholungsrecht besteht bis zu einer Dauer von zwei Monaten, nachdem dem Mieter eine Räumungsklage vom Gericht zugestellt wurde. Dieser Fall ist gesetzlich geregelt hat.

Der BGH hatte nun einen Fall zu entscheiden, bei dem der Mieter seine Mietverbindlichkeiten nicht vollständig, sondern nur zu einem gewissen Teil beglichen hat. Entgegen der Vorinstanz (LG Bonn) hat der BGH entschieden, dass die Kündigung und das darauf gestützte Räumungsbegehren wirksam bleibt, wenn noch eine Restforderung besteht.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs könne zwar ihre Wirksamkeit verlieren, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigung befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB), wenn sich der Mieter von seiner Mietschuld durch Aufrechnungen befreien kann und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB) oder wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Eine fristlose Kündigung werde aber nur dann nach den genannten Vorschriften unwirksam, so der Bundesgerichtshof, wenn ein vollständiger Ausgleich der Mietrückstände erfolgt. Der Verbleib einer Restforderung führe daher nicht zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung.

Urteil des BGH vom 25.08.21016, Az. VIII ZR 261/15

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=82c0a3e2e57a94f6db2516ad8d8e6b12&nr=76063&pos=0&anz=1

 

 

Kündigung wegen Eigenbedarfs muss begründet werden!

/in /von

Das LG Oldenburg hat kürzlich entschieden, dasss eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in dem Kündigungsschreiben selbst begründet werden muss, damit der Mieter in die Lage versetzt wird, den vorgebrachten Eigenbedarf zu überprüfen.
In dem zugrunde liegenden Fall hat der Vermieter es versäumt, die Kündigung wegen Eigenbedarfs in dem Kündigungsschreiben ordnungsgemäß und ausführlich zu begründen.
Die auf das Kündigungsschreiben gestützte Räumungsklage hat das Landgericht mangels Begründung abgewiesen.
Es hat es auch nicht als zulässig angesehen, dass der Vermieter die ausführliche Begründung des Eigenbedarfs im Prozess nachholt.
Ein Nachschieben von Kündigungsgründen ist demnach nicht zulässig.

LG Oldenburg, Urteil vom 14.08.2015 – Az. 13 S 209/15