Immobilienrecht
Anwälte im Immobilienrecht befassen sich unter anderem mit rechtlichen Fragen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien und Grundstücken entstehen.
Da diese Thematik für die betroffenen Verkäufer und Käufer oft von existenzieller Bedeutung ist, sollte bereits bei der Vertragsgestaltung Rechtsrat eingeholt werden.
Verträge, welche die Übertragung oder die Belastung von Immobilien und Grundstücken zum Inhalt haben, bedürfen der notariellen Beurkundung.
Der Erwerb von Bestandsimmobilien ist in der Regel mit Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen und Mängelrechten des Käufers verbunden.
Der Gewährleistungsausschluss kommt jedoch nicht bei Mängeln zum Tragen, die der Verkäufer bei Abschluss des Vertrages bewusst verschwiegen hat.
In diesem Zusammenhang ist häufig von vorsätzlichem oder arglistigem Verschweigen von Mängeln die Rede.
Die Kaufvertragsparteien sollten bereits im Vorfeld darauf achten, dass sämtliche Mängel ordnungsgemäß dokumentiert werden, um eventuellen Streitigkeiten und teuren Mängelprozessen vorzubeugen. Hier kann ein auf das Immobilienrecht spezialisierter Anwalt bereits bei der Vertragsgestaltung und -prüfung behilflich sein, damit genau das in den Vertrag einfließt, was die Parteien vorab mündlich besprochen haben.
Der Notar, der den Vertrag aufsetzt, ist zwar grundsätzlich zur Aufklärung der Parteien, jedoch auch zur Neutralität verpflichtet.
Deshalb lohnt es sich häufig, einen Rechtsanwalt als Interessenvertreter zu Rate zu ziehen.
Ein weiteres Themengebiet innerhalb des Immobilienrechts ist das private Baurecht, auch Bauvertragsrecht genannt.
Das private Baurecht regelt die Rechtsbeziehungen der am Bau beteiligten Personen untereinander. Es hat die vertraglichen Beziehungen zwischen Bauunternehmer und Auftraggeber, Architekten und Auftraggeber sowie verschiedenen Bauunternehmern zueinander zum Gegenstand.
Seit dem 01.01.2018 gilt das neue Bauvertragsrecht
Der Gesetzgeber hat sich zum Ziel gesetzt, die Rechte der Verbraucher bei privaten Bauverträgen zu stärken und Handwerksunternehmen bessere rechtliche Möglichkeiten zu bieten, ihre Lieferanten bei mangelhaftem Baumaterial in Regress zu nehmen.
1.Bauvertrag gesetzlich im BGB verankert
Der neu eingefügte § 650a BGB definiert erstmals im Gesetz den Begriff des Bauvertrages.
„(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.
2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.“
- Baubeschreibung beim Abschluss von Bauverträgen durch Verbraucher zwingend notwendig
Die Baubeschreibung muss nach den gesetzlichen Vorgaben folgende Mindestangaben enthalten:
- allgemeine Beschreibung des Gebäudes bzw. der Umbauten, ggfls. Haustyp und Bauweise
- Art und Umfang der Bauleistungen
- Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte
- Angaben zum Energie- und Brandschutz, ggfls. Schallschutz und Bauphysik
- Angaben zur Baukonstruktion
- Beschreibung des Innenausbaus
- Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen
- Angaben zu Qualitätsmerkmalen
- Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen
- Verbindliche Angaben im Bauvertrag hinsichtlich des Zeitpunkts der Fertigstellung des Baus oder Dauer der Bauausführung
- Widerrufsrecht des Auftraggebers (= Bestellers) bei Verbrauchereigenschaft
- Widerrufsrecht des Auftraggebers (= Bestellers) bei Verbraucherbauvertrag
Ist der Auftraggeber Verbraucher, kann er den Bauvertrag innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen widerrufen.
Die Widerrufsfrist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Werkunternehmer den Auftraggeber über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt hat.
Macht der Auftraggeber von seinem Widerrufsrecht Gebrauch, schuldet er lediglich einen Wertersatz für die seitens des Werkunternehmers bis zu diesem Zeitpunkt erbrachten Leistungen.
- Änderung des Bauvertrags/ Anordnungsrecht des Auftraggebers (= Bestellers)
Das Gesetz legt ferner fest, unter welchen Voraussetzungen der Auftraggeber eine Änderung des vereinbarten Werkvertrages von dem Werkunternehmer verlangen darf.
Dieses Recht ist das so genannte Anordnungsrecht des Bestellers.
Sofern die Änderung des Werkvertrages für den Werkunternehmer nicht unzumutbar ist, ist der Besteller berechtigt, die Änderung des Werkvertrages einseitig (ohne Zustimmung) des Werkunternehmers anzuordnen.
Voraussetzung dieses Anordnungsrechts ist ein vorheriger, gescheiterter Einigungsversuch über die Änderung des Werkvertrages und die daraus resultierende Mehr- oder Mindervergütung des Werkunternehmers.
Sollte keine Einigkeit über das Anordnungsrecht zustande kommen, steht dem Besteller die Möglichkeit offen, eine einstweilige Verfügung über das Anordnungsrecht oder die Vergütungsanpassung zu erwirken.
- Bauhandwerkersicherung – Zwingende Obergrenzen für Abschlagszahlungen bei Verbraucherbauvertrag
Sofern es sich bei dem Besteller um einen Verbraucher handelt, darf der Werkunternehmer als Abschlag höchstens 20 % der Gesamtsumme verlangen.
- Recht des Werkunternehmers auf Abschlagszahlung
Es tritt eine gesetzliche Neuerung in Kraft, der zufolge der Werkunternehmer einen angemessenen Betrag als Abschlagszahlung von seinem Auftraggeber verlangen kann.
Die Höhe des Abschlages, der verlangt werden kann, richtet sich nach dem Wert der erbrachten Leistungen und dem gesamten Auftragswert.
Verlangt der Unternehmer Abschlagszahlungen, darf der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen nicht übersteigen.
Bei nicht vertragsgemäßer, das heißt mangelhafter Leistung, kann der Auftraggeber einen angemessenen Teil des Abschlags verweigern.
- Absicherung des Vergütungsanspruch/Sicherheitseinbehalt
Dem Besteller ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zur Verfügung zu stellen.
Der Besteller kann nach Wahl des Unternehmers die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhalten oder die Sicherheit durch eine Bankbürgschaft beanspruchen.
- fiktive Abnahme des Bauwerkes
Es ist nunmehr gesetzlich festgelegt, dass die Abnahme des Werkes als erfolgt gilt, wenn der Unternehmer seinem Auftraggeber nach Fertigstellung des geschuldeten Werkes eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Auftraggeber die Abnahme innerhalb dieser Frist nicht unter Benennung mindestens eines Mangels abgelehnt hat.
In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass die Abnahme grundsätzlich Voraussetzung für die Fälligkeit des Vergütungsanspruchs des Unternehmers ist.
Damit wird dem Unternehmer ein Instrument an die Hand gegeben, seinen Anspruch fällig zu stellen.
Wichtig ist hierbei, dass der Unternehmer seinen Auftraggeber bei der Aufforderung zur Abnahme darauf hinweist, dass eine unberechtigte Ablehnung der Abnahme ohne Benennung mindestens eines Mangels eine fiktive Abnahme und damit die Fälligkeit des Werklohnanspruchs zur Folge hat.
- Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme und Schlussrechnung
Verweigert der Besteller die Abnahme unter Benennung mindestens eines Mangels, hat er nach Aufforderung des Werkunternehmers an der gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken.
Verweigert der Besteller die gemeinsame Zustandsfeststellung innerhalb einer angemessenen Frist, kann der Werkunternehmer diese auch einseitig vornehmen.
In einem solchen Fall kann der Werkunternehmer auch ohne Abnahme die Fälligkeit seines Werklohnanspruchs herbeiführen, indem er dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung zukommen lässt, die eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen beinhaltet.
- Schriftform der Kündigung
Die Kündigung des Bauvertrags bedarf der schriftlichen Form.
Dies bedeutet, dass eine Kündigung per E-Mail oder Telefax ausgeschlossen ist.
- Kündigung des Bauvertrages aus wichtigem Grund
Eine sofortige Kündigung soll bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässig sein.
Ein wichtiger Grund liegt nach der Definition des Gesetzes dann vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.
Neu ist, dass nach der Kündigung beiden Parteien ein Recht zusteht, eine gemeinsame Feststellung des Leistungsstandes zu verlangen.
Der Vergütungsanspruch des Werkunternehmers bemisst sich bei der vorzeitigen Kündigung nach dem Wert seiner erbrachten Leistungen.
- Einführung eines Bauträgervertrags im BGB
- 650u BGB
„1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften des Untertitels 1 Anwendung, soweit sich aus den nachfolgenden Vorschriften nichts anderes ergibt. Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.
2) Keine Anwendung finden die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, § 650k Absatz 1 sowie die §§ 650l und 650m Absatz 1.“
III. Änderungen im Kaufrecht
Der Anspruch auf Nacherfüllung des Käufers wird bei mangelhafter Kaufsache erweitert.
Neu ist, dass der Käufer einen gesetzlichen Anspruch auf Vornahme von Ausbau- und Einbauleistungen bzw. auf Erstattung der hierfür erforderlichen Aufwendungen hat.
Diese Neuregelung kommt sowohl nicht gewerblichen Käufern (Verbrauchern) als auch gewerblichen Käufern (Unternehmern) zugute, die ihrerseits z.B. Baumaterial von einem Lieferanten bezogen und anschließend bei ihrem Kunden verbaut haben.
Ein Verschulden des Verkäufers bezüglich der mangelhaften Leistung ist nicht erforderlich; Voraussetzung ist jedoch, dass die Kaufsache gemäß ihrer Art und dem Verwendungszweck ein- oder verbaut worden ist.
- Normierung des Architekten- und Ingenieurvertrags im BGB
- 650p BGB
„(1) Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.
(2) Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammenmit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor.“
- Sonderkündigungsrecht beim Architekten- und Ingenieurvertrag
In § 650r BGB ist ein Sonderkündigungsrecht des Bestellers verankert, nachdem der Architekt oder Ingenieur eine erste Planungsgrundlage nebst Kosteneinschätzung vorgelegt hat.
- Recht des Architekten und Ingenieurs auf Teilabnahme
In § 650s BGB ist ein Recht des Architekten und Ingenieurs auf eine Teilabnahme für das/die von ihm geplante/-n Werk/-e vorgesehen.
- Gesamtschuldnerische Haftung mit Bauunternehmer Vorrang der Nacherfüllung durch den Bauunternehmer
Bei Vorliegen eines Überwachungsfehlers des Architekten oder Ingenieurs, der zu einem Mangel an dem Bauwerk geführt hat, muss der Besteller zunächst den bauausführenden Unternehmer des Architekten und Ingenieurs auf Mangelbeseitigung in Anspruch nehmen.
Erst wenn der Besteller dem bauausführenden Unternehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt hat, kann er sekundär den Architekten oder Ingenieur auf Mangelbeseitigung in Anspruch nehmen.
- Bildung von Spezialkammern bei den Landgerichten für baurechtliche Streitigkeiten
Bei den Landgerichten werden Zivilkammern für Streitigkeiten aus Bau-, Architekten- und Ingenieurverträgen gegründet, die sich zukünftig ausschließlich mit baurechtlichen Streitigkeiten befassen werden.
Mietrecht
Wir vertreten sowohl Vermieter als auch Mieter im Bereich des Gewerbe- und Wohnraummietrechts.
Hier bildet die Beendigung des Mietverhältnisses einen Schwerpunkt der anwaltlichen Vertretung, angefangen bei der Kündigung des Mietverhältnisses bis zur Räumungs- und Herausgabeklage sowie Vertretung im anschließenden Zwangsräumungsverfahren.
Da die Wohnung den zentralen Bereich der Lebensgestaltung des Mieters darstellt, ist das gesamte Wohnraummietrecht vom Mieterschutzgedanken geprägt.
Der Vermieter kann das Wohnraummietverhältnis nur dann kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. In der Praxis häufig vorkommende Kündigungsgründe sind wiederholte Pflichtverletzungen des Mieters nach vorheriger Abmahnung, Mietzahlungsunregelmäßigkeiten und -verbindlichkeiten sowie Eigenbedarf des Vermieters.
Mietverträge über Gewerberäume werden häufig zeitlich befristet geschlossen. Das Recht zur ordentlichen fristgerechten Kündigung wird häufig für die Dauer der Befristung für beide Parteien ausgeschlossen.
Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde ist hiervon unberührt und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
In der Praxis besteht auch im Gewerberaummietrecht häufig Streit, ob und unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis außerordentlich aus wichtigem Grunde beendet werden kann.
Ein weiteres Tätigkeitsfeld sowohl im Gewerbe- als auch Wohnraummietrecht sind Mängel und Schäden in den Mieträumlichkeiten sowie darauf beruhende Mietminderungen und Mieteinbehalte.
Da das Mietrecht sehr stark von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geprägt wird, muss der Rechtsanwalt die Rechtsprechung sehr genau verfolgen, um eine effektive Vertretung und Beratung garantieren zu können.
Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht)
Die Rechtsgrundlagen im WEG-Recht finden man im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), der notariellen Teilungserklärung und der darauf beruhenden Gemeinschaftsordnung.
Die Kenntnis dieser Grundlagen ist unerlässlich, um die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentumsgemeinschaft einschätzen zu können.
Das WEG unterscheidet zwischen Gemeinschafts-, Sonder- und Teileigentum sowie Sondernutzungsrechten.
Häufig bestellt die Wohnungseigentumsgemeinschaft eine professionelle Verwaltung, die sich um die Belange der Eigentümer und der Gemeinschaft kümmert und diese in rechtlicher Hinsicht nach außen vertritt. Oftmals wird bereits in der Teilungserklärung ein WEG-Verwalter bestimmt und bestellt.
Die Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft sind rechtlich miteinander verbunden und müssen sich im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum untereinander abstimmen.
Mindestens einmal im Jahr findet eine ordentliche Eigentümerversammlung statt, zu der alle Eigentümer mindestens zwei Wochen eingeladen werden müssen.
Im Vorfeld der Versammlung teilt der Verwalter zusammen mit der Einladung die zu beschließenden Tagesordnungspunkte (TOP) mit, damit die Eigentümer informiert sind, worüber abgestimmt wird.
Bei Streitigkeiten über einzelne Punkte oder Beschlüsse, muss das zuständige Amtsgericht angerufen werden, um eine rechtliche Klärung der streitigen Fragen herbeizuführen.
